「相続税対策にはサブリースが効果的」というフレーズを聞いたことはありますか？多額な相続税に備えるための有効策として注目を集めたことがあります。その一方、問題点を踏まえて国は注意喚起するように。そこで、サブリースを検討する人に向け、その仕組みと対策について3回に分けて解説します。
相続税納付の元手として期待
「サブリース」と聞いてどのようなイメージを持たれるでしょうか？
最近のニュースで、サブリースがトラブルにつながったケースを知って、ネガティブなイメージを持たれている方が多いと思います
実は、サブリースが広がった背景には、2015年に相続税の基礎控除額が引き下げられ、それまで対象になっていなかった人が相続税の課税対象になったことがあります。アパートなどを建てて、サブリースを利用することで、相続税を支払う元手などに利用できるからです。
ところが、最近ではトラブルの事例が多く報告されるようになりました。
そこで、今回は「サブリースと相続」というテーマを取り上げていこうと思います。
そもそも、サブリースとは
まずは、基本的なことから確認しましょう。
「サブリース」とは、「転貸借（又貸し）」のことです。
「リース」は「賃貸借」を指します。お金をもうけるため、長期間にわたって特定の相手に資産を貸し出すことを言います。例えば、高額なビジネス機器を自ら購入し、法人に長期間貸し出すことで、利益を得るビジネスがあります。この事業を「リース」業と言います。
サブリースを図にすると、以下のようになります。
サブリースの仕組み
まず、家主が自らお金を出すか、金融機関からお金を借りて、賃貸物件の住宅を購入・建築し、その物件をサブリース業者に貸し出します。これをマスターリース契約と言います。
サブリース業者は、入居者に家主から借りた金額以上の賃料の支払いを受けることで、利益をあげていきます。
通常、デベロッパーやハウスメーカーが賃貸物件を建築し、その関連会社である宅建業者や賃貸管理会社がサブリース会社になることが大半です。
賃貸事業の企画、資金計画、建物の設計・施工・監理のほか、テナントの募集、建物の管理・運営など、一連の業務を総合的に請け負います。この方式は事業受託方式といい、主要な土地活用の一つです。
入居者側から見ると、契約する相手である大家は、サブリース業者（宅建業者・賃貸管理会社）です。所有者である家主ではありません。そのサブリース業者にブランド力があると安心できます。
家主側から見ると、保有している賃貸物件を直接、入居者に貸すのではなく、その物件の賃貸管理業務を任せるサブリース業者を経由して、物件を貸すことになります。
サブリース業者は、従来の賃貸であれば、単に仲介業務をするだけでした。しかし、サブリースの形態になると「当事者」として、建築や管理も含めて手がけます。つまり、投資の最初から最後まで継続的に関わるイメージです。業者としては、自社のブランド力を使って大きな利益を得ていきます。
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