세입자 바뀌면 임대료 1년만에 5% 올려도 되나요?… '된다'는데도 논란인 까닭 - 조선비즈

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입력 2020.10.12 11:00

등록 임대사업자가 임대료를 도대체 얼마나 올릴 수 있는지에 대한 논란이 끊이질 않고 있다. 정부의 설명이 애매한데다, 임대료 인상 여부와 세금 문제는 별개로 다루기 때문에 벌어지는 혼란이다.

12일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 5일 ‘등록 임대주택은 2년 단위 5% 이내 임대료 증액 제한을 받으며 2년간 임대료 10% 인상은 가능하지 않습니다’라는 제목의 보도해명자료를 냈다.

이후 임대사업자가 모인 온라인 커뮤니티 등에서는 "임차인이 1년 계약을 맺고 새로운 임차인을 들였는데 인상이 불가능한 것이냐"는 질문이 잇따르고 있다. 이들이 주로 혼란을 겪는 대목은 국토교통부가 "임차인이 2년 미만 계약을 원할 경우 계약기간이 유효할 수 있고, 이에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능하다"고 쓴 부분이다.

이 문장을 자세히 풀어보면 국토교통부의 취지는 "임차인이 원해서 2년 미만 계약을 맺은 경우에는 계약 재갱신 시점에 5% 인상이 가능하다. 하지만 임차인은 당연히 임대차 보호법을 들어 2년 계약을 주장할 것이기 때문에 1년에 5%씩 2년간 10%를 올리는 것은 사실상 불가능하다"는 뜻이다. 임대차보호법에 따르면 2년 미만 계약은 2년으로 인정받을 수 있다. 임차인이 1년 계약을 맺고도 임대료를 올리지 않은 채 1년을 더 살겠다고 하면 이는 인정해줘야 한다.

국토부 관계자는 "여기에 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없을 경우 임대차 계약을 유지해야 한다는 의무가 있다는 점까지 고려하면 임대인 의지대로 1년 계약을 맺고 보증금까지 올리기는 어려울 것"이라고 했다.

하지만 새 세입자를 들일 때는 다르다. 대학교 근처의 원룸 등지에는 1년 단위 계약만 체결하려는 임차인이 많고 실제로 1년 단위 계약이 끝날 경우 새 임차인을 두는 경우가 많다. 이 경우는 1년 단위로 5%씩 올리는 것이 가능하다. 국토교통부의 보도 해명자료 제목이 다양한 경우를 감안하지 않고, 확정적으로만 기술해 오해를 산 셈이다.

그런데 오해가 설명됐다는 것으로도 논란이 끝나질 않고 있다. 임대료를 1년에 5%씩 2년에 10%를 올릴 수는 있지만, 이 경우 종합부동산세(종부세) 합산 배제 혜택은 어떻게 되냐는 문제가 남기 때문이다. 종부세 합산 배제 혜택이란 임대사업자로서 의무를 모두 지킨 경우 임대주택 수를 보유 주택 수에서 제외해 종합부동산세를 매기는 것이다.

만약 임차인이 1년 단위로 세 계약을 맺고 퇴거한 뒤 새 임차인을 들이면서 또 5%를 증액할 경우, 국토부가 제시한 민특법이나 임대차보호법을 어긴 것은 아니다. 하지만 종부세법 시행령 개정으로 종부세 합산 배제 혜택은 누릴 수 없다고 한다.

올해부터 임대사업자가 임대료를 5% 이상 올리거나 계약 체결 또는 임대료 증액 후 1년 이내에 재인상하면 증액 제한을 어긴 것으로 간주한다. 임대료 증액제한 요건을 위반하면 해당 연도와 그 다음 연도 등 총 2년간 합산배제에서 제외하고, 과거 합산배제로 경감된 세액이 있는 경우 해당 세액과 이자상당가산액을 추징한다.

한 세무법인 관계자는 "1년에 5%, 2년에 10%를 올려도 임차인이 1년 짜리 계약을 원했고 새 임차인을 받았다면 국토부의 뜻을 거스르는 것은 아니지만, 결국 세금 혜택을 못받게 되므로 1년에 5%, 2년에 10%를 올릴 만한 임대사업자는 없을 것으로 본다"고 했다.

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