賃貸アパートを相続した人の中には、賃貸アパートを売却すべきなのか、経営すべきなのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
売却と経営にはそれぞれメリットとデメリットがあります。どちらを選ぶべきなのかを事前によく比較し、検討しておくことが重要です。
この記事では、賃貸アパートを相続した場合に売却と経営のどちらを選ぶべきなのか、比較ポイントを分かりやすく解説します。
目次
- 相続した賃貸アパートの売却と経営の比較ポイント
1-1．アパート経営を行う際のリスク
1-2．アパートの売却益と家賃収入を比較する
1-3．アパート経営のランニングコスト - アパートを売却して買い替えるのも選択肢の1つ
- 経営する場合は知識をしっかり身につける
- まとめ
1．相続した賃貸アパートの売却と経営の比較ポイント
アパートの賃貸経営を行っていた被相続人が亡くなった場合は、相続人が賃貸アパートを相続することになります。
賃貸アパートを相続した相続人は、賃貸アパートを売却して換金する、経営を継続して家賃収入を得るといういずれかの方法を選択することになります。
売却を選択した場合はまとまったお金が手に入りますが、その後の収入はありません。一方、経営を選択した場合は継続的に家賃収入を得られる可能性がありますが、経営に失敗するリスクを伴います。
どちらを選んでもメリットとデメリットを伴うため、どちらを選ぶべきか悩んでいる人も多いと思います。
選択肢を誤った場合、大きな損失を抱える可能性もあるため、よく考えてから決めることが重要です。相続した賃貸アパートを売却または経営するかを決める際の比較ポイントには、以下の3つが挙げられます。
- リスク
- 収入
- ランニングコスト
それぞれの比較ポイントを詳しく見ていきましょう。
1-1．アパート経営を行う際のリスク
アパート経営には、以下のようなリスクを伴います。
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
- 修繕リスク
- 災害リスク
アパート経営では入居が続く限り継続した家賃収入が期待できますが、空室が生じた場合は家賃収入が減少します。これが空室リスクです。
築年数が経過すると空室が生じやすくなります。そのため、入居者を確保するために家賃を下げて入居者を募集するといったような対策を行います。家賃下落リスクとは、このように賃貸需要の減少とともに家賃収入が減少するリスクです。
経年劣化によって修繕が増えると、支出も増えます。支出が増えた場合は、収支バランスの悪化によって経営の継続が困難になる可能性があります。これが修繕リスクです。
災害リスクとは、火災や地震などの災害で建物が焼失または倒壊によってアパート経営の継続が困難になるリスクです。
売却した場合はこれらのリスクを伴わないため、将来のリスクを抑えたいという人は経営よりも売却した方が良いと言えるでしょう。
1-2．アパートの売却益と家賃収入を比較する
相続した賃貸アパートを売却した場合は、売却額からローン残高を差し引いた手残り金が生じます。今すぐにまとまったお金が必要という人は、売却を選んだ方が良いと言えますが、アパートの売却後は家賃収入が得られなくなります。
一方、アパートの経営を継続した場合には、相続時に得られていた家賃収入を継続的に得られる可能性があります。
そのため、生活費の足しや老後の備えなど、少しずつ家賃収入を得たいという人は、経営を選んだ方が良いと言えます。しかし、前述した空室リスクや家賃下落リスクによって、現時点の収入をいつまでも得られるとは限らない点に注意が必要です。
上記を踏まえ、アパートの売却を検討する際はまず不動産査定を行い、どのような価格で売却が可能なのか調査をしておきましょう。不動産査定を行うことで売却価格と今後期待できる家賃収入を比較し、どちらが金銭的に利益が大きいのかシミュレーションをすることが出来るためです。
相続不動産の査定には複数の不動産会社による査定が受けられる「不動産一括査定サイト」を活用しましょう。希望する査定額が得られない場合は売却しなくても良いため、売却検討段階でも活用することが出来ます。
下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。
主な不動産一括査定サイト
| サイト名 | 運営会社 | 特徴 |
|---|---|---|
| リガイド（RE-Guide） | 株式会社ウェイブダッシュ | 14年目の老舗サイト。登録会社数700社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり |
| すまいValue | 不動産仲介大手6社による共同運営 | 査定は業界をリードする6社のみ。全国870店舗。利用者の96.7％が「トラブルなく安心・安全に取引できた」と回答 |
| LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス | 株式会社LIFULL | 全国1800社以上の不動産会社に依頼できる。 |
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1-3．アパート経営のランニングコスト
相続した賃貸アパートを経営する場合は、様々なランニングコストがかかります。例えば、以下のようなランニングコストが挙げられます。
- 固定資産税・都市計画税
- 管理委託費
- 水道光熱費
- 修繕費
不動産の所有者には、毎年固定資産税と都市計画税が課されます。賃貸アパートも同様です。管理委託費とは、不動産会社に賃貸アパートの管理を委託した場合に支払う報酬です。家賃収入の5％といったように、家賃収入に応じて支払う管理委託費の金額が変化します。
部屋で水道や電気、ガスなどを使用する場合の費用は入居者負担ですが、廊下や階段などの部屋以外の場所で使用する場合はオーナー負担です。また、築年数が経過した場合、建物の劣化が進行するため、修繕費用も増えてきます。
うまく賃貸アパートを経営できなければ、ランニングコストが原因で資産をどんどん失う可能性もあります。ランニングコストから逃れたい人は、売却を選んだ方が良いと言えるでしょう。
2．アパートを売却して買い替えるのも選択肢の1つ
賃貸経営には興味があるものの、相続した賃貸アパートの築年数が経過している、空室率が高いなどの理由で経営にリスクを感じている人も多いと思います。
そのような場合は、相続した賃貸アパートを売却して買い替えるのも選択肢の1つです。賃貸アパートの売却によって得られた売却益の一部を頭金として賃貸アパートを購入して賃貸経営を始めれば、リスクを抑えながら賃貸経営を始められます。
賃貸経営に興味がある人は、売却または経営だけでなく、買い替えも選択肢に入れておくと良いでしょう。
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3．経営する場合は知識をしっかり身につける
相続した賃貸アパートを経営する場合も売却して買い替える場合も、賃貸経営はリスクを伴うため、知識をしっかり身につけておくことが重要です。
「不動産会社に任せておけば問題ないのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、不動産会社は提案するだけで、最終的な判断はオーナーが行わなくてはなりません。
また、不動産会社の提案が誤っている場合もあるため、リスクを抑えながら賃貸経営を行うには賃貸経営に関する知識が必要不可欠です。
被相続人が賃貸経営を行っている人は、相続した場合のことを視野に入れながら少しずつ賃貸経営の知識を身につけていきましょう。
まとめ
アパート経営を行っている被相続人が亡くなって賃貸アパートを相続した相続人の中には、売却すべきか、経営を続けるべきかを悩んでいる人も多いと思います。どちらもメリットとデメリットを伴うため、一概にどちらが良いとは言い切れません。
しかし、賃貸経営には様々なリスクを伴う、ランニングコストがかかるため、あまり経営に興味がない人は経営よりも売却を選んだ方が良いと言えます。
経営を選ぶまたは買い替えを検討している人は、リスクを抑えながら経営を行うためにも、自分でも管理できるくらいにしっかり知識を身につけておきましょう。
矢野翔一
"アパート" - Google ニュース
August 19, 2020 at 06:46PM
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