정작 선진국은 안그러는데… 자가수요는 뒷전, 임대에만 힘싣는 정부 - 조선비즈

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입력 2020.09.01 13:00

정부와 여당이 주거복지를 선진국 수준으로 끌어올리겠다며 공공임대주택을 주거 안정의 핵심 정책으로 추진하고 있지만, 방향이 잘못 됐다는 지적이 끊임 없이 나오고 있다. 유럽 등 선진국은 소득 대비 주거비 부담을 줄이는 방향으로 주거 정책을 펴는 반면 한국은 단순히 공공임대주택 거주자를 늘리고 있다는 것이다.

1일 부동산업계에 따르면 영국·독일 등이 공공임대주택을 확충하는 것은 맞지만, 주택 정책의 핵심은 소득 수준이 뒷받침되는 중산층에 주택을 구입하도록 지원하는 것이다.

영국·독일 등 유럽 고소득 국가의 주거정책은 주택시장에 ‘감당할 수 있는 주택(affordable housing)’의 수를 늘리는데 초점을 맞춘다. 임대료 뿐만 아니라 주택담보대출의 원리금, 주택 가격 등과 소득 수준을 비교해 소득 대비 주거비 지출 부담이 얼마나 큰 지를 따져, 지역별 주거 문제를 판단하는 기준으로 삼는다. 주거비 지출이 가구소득의 30% 이내일 때 적정한 범위에 있다고 본다.

임대차시장에서는 임대료 액수만이 아닌, 주택의 품질도 따진다. 유럽연합(EU)은 가구원 수, 가구원의 연령, 1인당 최소 주거공간 등을 감안해 미성년 자녀를 포함한 4인 가족을 기준으로 부엌과 화장실을 제외한 방 갯수가 3개 이상인 주택을 최소 기준으로 삼아야 한다고 본다.

한국토지주택공사(LH)가 공공리모델링을 진행해 공공임대주택으로 마련한 서울시 양천구 신월동의 원룸형 다가구주택 전경 /김연정 객원기자

단순히 공공주택을 늘려 주거 문제를 해결하려는 게 핵심 정책도 아니다. 시세보다 저렴한 공공임대주택 등은 저소득층에 집중하고, 소득 수준이 뒷받침될 때는 주택 구입을 권장하는 쪽이다. 독일은 25~30년 만기인 주택담보대출이 보편적이고, 주택담보대출비율(LTV)도 100%까지 허용한다. 대신 월 원리금 상환액이 월 소득의 40%를 초과하지 않도록 총부채원리금상환비율을 규제한다.

통상 LTV 80%를 적용하는 프랑스는 소득 수준이 높으면 집값의 100%까지 대출을 허용한다. 일본은 생애 첫 주택 주택 구입자에게 LTV를 완화해주고, 독일은 자녀가 있는 부부가 생애 최초로 집을 구입하면 매년 정부의 보조금을 받을 수 있다.

정부는 오는 2022년까지 공공임대주택을 200만가구 조성하겠다는 당초 계획을 수정해, 오는 2025년까지 240만가구를 마련하는 ‘주거복지 로드맵 2.0’을 추진하고 있다. 정부와 여당의 주요 관계자들은 공공주택을 중심으로 한 주거정책을 주요한 대안으로 연일 내세우고 있다.

이재명 경기도지사는 소득 기준에 구애받지 않는 장기 공공임대주택인 ‘경기도 기본주택’을 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 더불어민주당 소속인 이원욱 의원은 "문재인 대통령이 공공임대주택을 ‘중산층까지 포함해 누구나 살고 싶은 질 좋은 평생주택’으로 확장할 것이라고 했다"면서 이 지사의 구상을 지지한다고 밝혔다. 추미애 법무장관은 최근 페이스북에 "앞으로 (주택) 신규공급은 공공임대주택에 집중해야 할 것"이라고 썼다.

하지만 상당수 주택정책 전문가들은 소득별로 주거 정책을 다르게 접근해야 한다는 시각을 갖고 있다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "현 시점에서 필요한 것은 임대주택 공급 확대가 아니라 중산층의 내 집 마련 지원을 위한 공급임을 잊지 말아야 한다"면서 "2020년 들어 30대의 서울 아파트 매입이 두드러지는데, 이는 앞으로 주택 구입이 더욱 어려워질 수도 있다는 불안감에서 기인한 것"이라고 했다.

익명을 요구한 금융권 부동산 전문가는 "저금리 기조가 장기화되고 근로 소득도 정체된 상황에서 젊은층이 자산을 늘릴 수 있는 방법은 주택을 마련해 월세 등 소모성 지출을 줄이고, 이후에 집값이 오르면 처분하는 것뿐"이라면서 "보증금을 그대로 돌려받는 임대주택이나 전세 거주자는 무주택 기간의 물가 상승률 등을 고려하면 자산 가치가 오히려 감소하는 셈"이라고 말했다.

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