반환 조정 성립에도 보증금 안 돌려주면 지자체장이 임대등록 말소 - 한국세정신문

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오는 12월부터 집주인이 임대보증금을 늦게 반환해 세입자의 피해가 명백히 발생한 경우 지자체장이 직권으로 등록말소할 수 있다. 세입자가 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정됐거나 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립했음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우다.

또한 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 임대사업자가 지자체장에게 보고하게 했으나 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고한 경우에는 지자체장이 직권 말소할 수 있도록 했다.

1일 국토교통부(장관·김현미)는 민간임대주택법 시행령·시행규칙 개정안을 오는 2일부터 10월12일까지 40일간 입법예고한다고 밝혔다.

우선 보증금 반환지연으로 세입자 피해 발생시 직권말소 가능한 사유를 구체화해 규정했다.

오는 12월10일부터는 ‘임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인 피해가 명백히 발생했다고 대통령령으로 정하는 경우’에는 시장·군수·구청장이 직권으로 등록말소할 수 있다.

직권말소 가능한 세부사유는 임차인이 제기한 보증금 반환청구소송에서 승소판결이 확정됐거나, 주택임대차분쟁조정위원회에서 보증금 반환에 대한 조정이 성립했음에도 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우다.

또한 오는 12월10일부터 등록임대 부기등기가 의무화됨에 따라 표기내용 및 말소사항 규정내용도 포함됐다.

부기등기시 ‘임대의무기간 및 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택’이라 표기하고, 임대주택 등록이 말소되면 부기등기 말소신청을 하도록 했다.

등록임대주택이 ‘단독·다중주택·다가구주택’ 유형인 경우 임대사업자가 해당 주택에 대한 선순위보증금 정보를 임대차계약 시 예비 임차인에게 제공하도록 개선했다.

기존에는 다가구주택 등 동일주택에 둘 이상의 임대차계약이 존재하는 경우 세입자가 해당 주택 내 선순위보증금을 확인하기가 곤란해 추후 보증금을 돌려받기 힘든 경우가 발생하는 문제가 있었다.

지자체장이 직권말소할 수 있는 세부조건을 규정하는 등 임대사업자 관리 강화방안도 마련됐다.

임대사업자의 사망 후 상속인이 임대사업자의 지위 승계를 거부하거나 등록제한 사유에 해당하는 경우, 재개발·재건축 등으로 인해 민간임대주택인 건축물이 철거되거나 멸실되는 경우 등 임대주택으로 계속 임대가 곤란한 경우 지자체장이 직권말소할 수 있다.

특히 임대사업자가 임대차계약을 신고하지 않아 임대사업자가 지자체장에게 보고하게 했으나 3회 이상 불응하거나 거짓으로 보고한 경우에는 지자체장이 직권 말소할 수 있도록 했다.

또한 부기등기를 하지 않거나 등록 신청시 제시한 임대보증금 상한을 준수하지 않은 임대사업자에 대해 부과되는 과태료를 위반 횟수별로 부과액을 세분했다. 1차 위반 200만원, 2차 위반 400만원, 3차 이상 위반때는 500만원이 각각 부과된다.

아울러 임대사업자 부담 경감을 위해 임대보증금 보증 가입을 위해 필요한 주택가격의 산정방법으로 감정평가액 외에도 공시가격을 활용할 수 있도록 했다. 가격이 공시되지 않은 경우에는 국세청장이 산정·고시하는 기준시가를 활용할 수 있다.

또한 등록임대주택의 보증가입 의무화에 따라 매입임대주택의 보증가입 시점을 명확하게 하기 위해 매입임대주택의 등록일에 존속 중인 계약이 있는 경우 ‘민간임대주택 등록일’, 존속 중인 계약이 없는 경우 ‘등록일 이후 최초 임대차계약 개시일’까지 가입하도록 규정했다.

장기일반민간임대에서 공공지원민간임대로의 변경을 인정하되, 공공지원민간임대는 임대의무기간, 증액제한 의무 외에도 최초임대료 제한(시세85～95%), 임차인 자격제한(무주택세대원, 소득․자산기준 검토) 등 강화된 규제 적용되는 만큼 변경시 장기일반의 기존 임대의무기간은 산입하지 않도록 명시했다.

임대사업자가 임차인 대신 납부할 수 있는 항목에 임차인 대표회의 운영경비를 추가하는 한편, 서울 도심 내 상가·오피스 등을 공적 임대주택으로 활용하기 위해 주택건설기준 등에 관한 규정에 따른 특례 또는 주차장 설치기준 완화를 적용받아 임대주택을 공급하는 경우를 공공지원민간임대주택의 유형으로 추가했다.

국토부는 상가·오피스를 공공지원민간임대주택으로 전환시 바닥구조, 주차장 추가 설치 면제 등 주택건설기준을 완화하는 내용의 특례를 이달내 입법예고할 방침이다.

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