다시 활기찾는 리츠...첫 민간임대주택 공모리츠 내달 상장 - 전자신문

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사무실, 호텔, 물류센터 등 상업용 부동산 위주였던 국내 리츠(REITs) 시장에서 공공지원 민간임대주택에 투자하는 리츠가 내달 말 코스피시장에 상장한다. 코로나19로 리츠 시장에서 그동안 각광받던 전통 부동산 자산 대신 물류센터, 데이터센터, 셀타워 등의 성장성이 부각되는 가운데 국내 첫 민간임대주택 리츠가 새로운 투자 대안으로 떠오를지 관심이 집중된다.

이지스레지던스위탁관리부동산투자회사(이지스레지던스리츠)는 국내 첫 공공지원 민간임대주택사업에 투자하는 리츠를 내달 말 코스피시장에 상장할 계획이다. 국내 최대 부동산 자산운용사인 이지스자산운용이 이지스레지던스리츠의 자산관리를 담당한다. 이지스레지던스리츠는 지난 4월 국토교통부에서 영업인가를 받았다.

국내 리츠 시장에서 지난 5월말 기준 주택 리츠는 자산기준 비율 61.85%로 가장 큰 비중을 차지한다. 2위 오피스(22.50%), 3위 리테일(10.61%)이 뒤를 잇는데 1위와 격차가 크다. 전체 리츠 순자산 규모가 올해 약 50조원으로 추산되나 증권시장에서 거래할 수 있는 공모리츠 시장 규모는 2조원 수준에 불과하다.

리츠는 개인이 접근하기 힘든 다양한 부동산 자산에 소액으로 투자할 수 있는 것이 장점이다. 거래소에 상장된 종목을 매매하듯 공모리츠를 거래할 수 있다. 부동산 임대수익과 관련 수익증권에서 발생하는 배당을 정기적으로 주주에게 배당한다. 주가 등락으로 차익을 실현할 수도 있지만 연간 안정적으로 배당수익을 받는 것이 리츠 투자 핵심이다.

이지스레지던스리츠는 공공지원 민간임대주택에 투자하는 상품인 만큼 개인 투자자도 비교적 쉽게 자산가치 현황을 파악할 수 있는 것이 장점이다. 민간임대주택사업에 투자하는 리츠나 부동산펀드에 투자하는 재간접리츠인데 인천 '부평더샵'의 민간임대주택 3578세대를 매입한 이지스151호펀드에 투자하는 방식으로 구성됐다. 개인도 자산관리회사가 매입한 평당가격과 실 거래 가격 등을 쉽게 비교해볼 수 있어 상업용 리츠 대비 투자 진입 문턱이 낮다.

코로나19 팬데믹으로 글로벌 리츠 시장이 위축됐지만 데이터센터, 셀타워, 물류센터, 오피스 등 선별적으로 리츠 시장이 다시 활기를 띠고 있다. 코로나19로 비대면 관련 산업 성장성이 주목받으면서 이와 연관된 리츠도 함께 부각되고 있다.

국내 주요 공모리츠들은 코로나19를 겪으면서 한 차례 폭락했으나 안정적인 배당수익 장점이 부각되면서 최근 다시 상승 흐름을 타고 있다. 조세특례제한법에 따라 개인이 별도 신청하면 인당 5000만원 한도에서 3년 이내 지급받는 배당소득을 종합소득과 합산과세하지 않고 9% 세율로 분리 과세하는 것도 투자 매력으로 꼽힌다.

국내에서는 올 하반기 물류센터와 오피스를 비롯해 주유소 등을 투자자산으로 한 10여개 공모리츠가 상장을 준비하고 있다. 이 중 이지스레지던스리츠는 유일한 민간임대주택 리츠다.

김정현 이지스자산운용 프로젝트 금융투자부문대표는 “공공지원 민간임대주택사업은 정부 지원에도 불구하고 투자 기간이 약 8년~10년으로 길어서 기관투자자가 선뜻 나서지 못하는 경향이 컸다”며 “민간임대주택 입주 수요가 풍부하고 자산을 저렴하고 투명한 가격에 매입해 일반 개인이 가치를 평가하기 쉬운 만큼 거래량이 풍부해져 상장 장점까지 잘 취할 것으로 기대한다”고 말했다.

이민재 NH투자증권 연구원은 “올해 공모리츠 규모는 2조원 이상으로 추정되며 중장기 임대기간이나 안정적인 임차인 구성, 임대료 상승률 등으로 볼 때 안정적인 임대료 수입이 가능할 것으로 보인다”며 “대부분 공모가가 5~6% 이상 목표 배당수익률을 기준으로 형성돼 양호한 수준”이라고 분석했다.

<표>하반기 공모상장을 앞둔 리츠 (자료: 한국리츠협회, 유진투자증권)