'풀였다가 조였다가' 혼란스러운 임대사업자 - 아시아경제

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임대료 증액 5% 위반 등 불법행위신고센터 가동
'연 5%'로 알고 있던 사업자는 신고 대상 가능성

과세특례도 새 해석 내놔… 장기보유공제 대폭 축소 위기

업계 전월세 가격 상승 우려

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 민간임대주택 등록사업자에 대한 옥죄기로 돌아서면서 임대시장이 얼어붙고 있다. 사업자들은 청와대 청원을 통해 "장려할 때는 언제고 이제는 투기의 주범으로 몰고 있냐'며 반발하고 있다. 정부의 임대차 규제 강화가 52주 연속 상승하고 있는 전세 시장의 상승세에 불을 붙일 수 있다는 우려도 나오고 있다.

26일 국토교통부에 따르면 이날부터 5% 임대료 증액 한도 위반, 임대의무기간 위반 등 사업자의 불법행위를 세입자 또는 제3자가 직접 신고할 수 있는 '등록임대 불법행위신고센터'가 가동된다. 당장 5% 증액 한도에 대한 기준이 최근에야 '직전 계약 대비 5%'로 알려진 만큼 이를 '연 5%'로 해석해 통상 2년 주기의 계약 갱신 시 10%를 올린 임대사업자의 경우 신고 대상이 될 가능성이 높다.

6·17 부동산 대책에 포함된 재건축 단지 2년 실거주 조항 역시 사업자들에게 큰 부담이 되고 있다. 정부는 지난 17일 수도권 투기과열지구 내 조합이 설립되지 않은 재건축 단지는 2년 이상 실거주하지 않은 조합원의 분양 신청 불허 방침을 밝혔다. 해당 주택을 4~8년씩 등록임대주택으로 묶은 사업자로서는 자칫 꼼짝없이 현금 청산을 해야 할 수도 있다.

여기에 정부가 사업자에 부여했던 과세특례에 대해서도 새로운 해석이 나오며 업계의 혼란은 가중되고 있다. 최근 국세청은 "임대주택을 지분 형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 거주자 별로 임대주택의 가구 수에 지분비율을 곱해 1가구 이상인 경우에만 과세특례 규정이 적용된다"는 해석을 내놨다. 부부 공동명의로 1가구만 등록임대를 내놓은 경우 70%로 알려졌던 장기보유특별공제율이 30%로 대폭 축소될 위기에 놓였다.

3년 전에는 각종 인센티브 주더니… 이제는 '투기 주범'

사업자에 대한 180도 달라진 정부의 태도에 업계에서는 볼멘소리가 나온다. 정부는 2017년만 해도 사업자에 대한 대대적인 인센티브 정책을 펼쳤다. 당시 정부는 공적임대주택의 추가 확대에 제약이 있는 만큼 민간임대주택을 늘려야하지만 주택 매각 제한, 건강보험료 증가 등으로 임대사업자 등록을 꺼리는 다주택자들이 많다며 "부담은 최소화하고 혜택은 늘려 집주인들의 자발적 임대주택 등록을 늘려야 한다"는 취지의 각종 '당근'을 제시했다. 사업자에게는 임대소득세 감면 기준 확대 적용, 8년 임대 시 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 최대 70% 적용 및 건보료 80% 감면 등 각종 인센티브가 주어졌다.

이후 임대주택사업자는 빠른 속도로 늘어났다. 2016년 말 19만9000명이었던 개인등록임대사업자는 2017년 말 26만1000명으로 31.2% 늘었다. 이어 2018년 말에는 40만7000명으로 55.0%(14만6000명)나 급증했다. 등록임대주택 역시 2016년 79만가구, 2017년 98만가구, 2018년 136만가구로 빠른 상승세를 나타냈다.

하지만 이듬해 9·13 대책을 통해 정부가 사업자에 대해 칼을 빼들면서는 상승세가 주춤하기 시작했다. 정부는 사업자가 '과도한 세제혜택'을 받고 있다며 새로이 취득한 주택에 대해서는 양도세 중과와 종부세 합산 과세를 적용하겠다고 밝혔다. 주택담보대출비율(LTV)도 투기지역ㆍ투기과열지구에서는 40%로 줄였다.

정부는 이후 지속적으로 각종 혜택을 축소해왔다. 이제는 더 나아가 사업자의 경우 재건축 조합원 분양을 받지 못할 수도 있게 되고, 기존의 확정됐던 혜택마저 취소될 수도 있는 상황인 것이다. 여기에 더해 여당인 더불어민주당과 정부는 전·월세 신고제와 상한제, 계약갱신청구권 보장 등 이른바 '임대차보호 3법'을 통한 임차인 권리 보호 강화에 나서고 있다.

업계에서는 이러한 연이은 규제 강화가 전월세 가격 상승으로 이어질 것을 우려하고 있다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세가는 지난해 7월 이후 52주 연속 상승세를 이어오고 있다. 실제 지난달 26일 7억6000만원이었던 송파구 잠실동 리센츠 59㎡(전용면적) 전세의 경우 현재 호가가 신고가 수준인 8억6000만원까지 오른 것으로 알려졌다.

업계 관계자는 "공공의 임대주택 공급에는 한계가 있는 만큼 임대차 시장 안정을 위해서는 다주택자의 물량 공급이 필수적"이라며 "현행 정부 방향대로라면 집값 상승을 잡을 수 있을지도 모르는 상황에서 전셋값 상승만 부추길 우려가 크다"고 말했다.

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