전세 대책 나온다는데… 전문가들 "공공임대만으론 어림없어" - 조선비즈

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입력 2020.11.09 11:00

전세시장 불안이 커지자 정부가 전세시장 안정화 대책 발표를 고민하고 있다. 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 현재 공실인 주택을 매입하거나 임대해 전세로 공급하는 방안이 중점적으로 검토되는 것으로 알려졌다. 하지만 부동산 전문가들은 민간을 활용한 공급 확대책과 전세 수요를 분산할 방안도 동시에 나와야 전세난 심화를 막을 수 있다고 지적한다.

9일 부동산·건설업계에 따르면 정부는 조만간 전세시장 안정화 대책을 발표할 예정이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 3일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서 전세 안정화를 위한 정부 내 논의가 진행 중이고, 논의가 정리되면 대책을 발표하겠다고 밝힌 바 있다.

전세난은 갈수록 심화하고 있다. 한국감정원이 발표한 주간아파트 가격동향에 따르면 11월 첫째 주 서울 아파트 전셋값은 0.12% 상승해 71주 연속 올랐다. 전국 전셋값 상승률은 0.23%로 전주(0.22%)보다 상승폭이 커졌다. 전세 물건 찾기에 지친 세입자들이 중저가 주택 매매로 돌아서면서 집값을 끌어올리는 현상마저 전국적으로 나타나고 있는 상황이다.

10월 25일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 매물정보란이 비어있는 모습. /연합뉴스

부동산 시장에서는 전세난 대책으로 ‘매입형 공공전세 공급 확대’, ‘중형 공공임대주택 도입’, ‘민간임대주택제도 부활’ 등이 언급되고 있다.

매입형 공공임대는 LH·SH 등이 재개발·재건축 단지 일부나 공실 상가 등을 매입한 뒤 전세로 전환해 공급하는 것으로, 이미 시행하고 있는 제도다. 작년 서울에서 6652가구가 매입형 공공임대로 공급됐다.

정부는 이 제도를 공격적으로 운용해 현재 전세난이 심각한 수도권을 중심으로 최소 수천 가구 이상의 임대주택을 공급하는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 수도권의 다세대·다가구주택을 중심으로 한 단독주택, 아파트가 매입·전세임대 주택이 될 가능성이 크다.

중형 공공임대 주택 도입은 LH·SH가 공급하는 공공임대의 면적을 기존 60㎡에서 85㎡로 늘리겠다는 것이다. 문재인 대통령이 지난 달 국회 시정연설에서 "질 좋은 중형 공공임대 아파트를 공급해 전세시장을 안정시키겠다"고 밝힌 바 있다.

매입형 공공임대 확대와 중형 공공임대 도입 등 두 개 카드는 공공 임대주택을 짓고 공급하기 까지 시간이 걸리는데다 정부 예산이 뒷받침돼야한다. 당장 급한 불을 끌 수 있는 실효성있는 대책은 아니라는 얘기다.

때문에 부동산 시장 일각에서는 정부가 민간임대주택 활성화 카드를 다시 꺼내들어야 한다는 목소리도 나온다. 당장 급한 불을 끄는 게 중요한데, 공공을 통한 공급책만으로는 효과가 없다는 시각에서다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "민간임대주택을 다시 늘리는 게 지금 필요한 대안"이라며 "정책을 번복하는 게 쉽지는 않겠지만, 줄였던 인센티브를 다시 부활하는 것도 검토할 필요가 있다"고 했다. 그는 "어떤 제도든 장단이 있기 마련인데, 국내 시장에서 민간임대가 해온 순기능 자체를 부정하면 결국 최종 피해를 세입자들이 입게 될 것"이라고 덧붙였다.

하지만 민간임대주택 제도 부활은 현실적으로 불가능에 가깝다. 다주택자 규제 강화 등 그동안 정부의 부동산 정책 기조와 대치되는 것이기 때문이다. 정부는 지난 2017년 ‘임대주택 등록 활성화 방안’으로 내놓은 임대사업자 혜택을 올해 들어 축소했다. 부동산 투기 수단으로 활용돼 집값을 끌어올렸다는 판단에서다.

결과는 지금의 전세난이다. 민간 임대주택에 대한 혜택을 축소하고 다주택자에 대한 재산세, 종부세, 취득세, 양도세를 중과한 데 이어 임대차 3법까지 도입하면서, 사실상 민간을 활용한 임대 공급 구조에 큰 균열이 생겼고 전세 매물 감소와 가격 급등을 낳고 있다.

전세수요를 분산시키는 방안이 함께 나와야 한다는 목소리도 있다. 내집 마련이 어려워지면서 대기 수요자들이 임대차 시장에 머무는 경우가 늘고 있는 것도 전세난의 요인인 만큼 이 수요를 분산시켜야 한다는 의미다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "임대차3법을 철회하는 것은 정부가 받아들이기 어려울테니 결국 전세수요를 매매시장으로 돌리는 게 그나마 효과를 낼만한 대안인 것으로 보인다"고 말했다. 심 교수는 "현재 거론되는 전세물량 공급책은 시간이 걸리는 만큼 결국 수요를 조절하는 방안을 같이 써야 한다"면서 "양도소득세 중과를 유예해 시중에 다주택자 매물 출현을 유도하고 거래를 선순환시키는 방안이 공급책과 함께 같이 나와야 전세난도 해소할 수 있다"고 강조했다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 "취득세와 보유세 부담이 커진 가운데 양도세 중과를 안했으면 매물이 꽤 나올수도 있었다"면서 "양도세까지 중과하면서 오히려 매물이 더 숨어버리는 상황"이라고 말했다. 그는 "전셋값이 잡히지 않고 더 상승할 경우 시중에 다주택자 보유 매물은 더욱 숨을 가능성이 있고, 이에 따라 주택 매매 및 임대차 시장의 악순환이 심화할 수 있다"고 우려했다.

한편, 금융투자업계에서는 국내는 미국이나 일본과 달리 전세제도로 인해 임대 수익률이 낮다보니 뉴스테이나 임대리츠 등 기업형·기관형 임대주택이 발전하지 못했는데, 중장기적으로는 이 시장을 키울 필요가 있다는 목소리도 있다.

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