임대보증금 보증가입 의무에… 집주인도 세입자도 난색 - 조선비즈

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입력 2020.08.19 15:00

당장 임대사업자들이 반드시 가입해야 하는 임대보증금 보증보험을 두고 부동산 계약 현장에서 혼란이 빚어지고 있다. 갈등의 핵심으로 떠오른 임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 7·10 대책에 따라 신규 등록임대사업자는 18일부터, 기존 등록임대사업자는 내년 8월 18일부터 임대보증금 보증보험에 의무 가입해야 한다. 이를 위반하면 임대사업자는 최고 2000만원의 벌금, 최장 2년의 징역에 처한다.

19일 부동산 업계에 따르면 최근 계약 갱신 시기를 맞은 기존 임대사업자들은 세입자들과 임대보증금 보증보험에 가입하는 것을 두고 갈등을 빚는 사례가 나오고 있다. 정부는 임대사업자의 보증보험 가입을 의무화하면서 임대인이 보험료의 75%, 임차인이 보험료의 25%를 부담하라고 했다.

당장 임차인 반응부터 좋지 않다. 17일 서울 강남구 삼성동의 한 임대차 계약 현장에서 세입자 백모(40)씨는 "주택 시가 대비 전세가가 낮은 편이라 보증보험에 가입할 생각이 없다"면서 "원하지도 않는 보험에 왜 내가 보험료까지 내야 하는지 모르겠다"고 했다. 세입자에게 집을 내주는 임대사업자 김모(51)씨도 표정은 좋지 않았다. 김씨는 "세입자가 보험에 가입하기 싫다고 보험료도 내기 싫다는데 어째야 하는지 모르겠다"면서 "보증금을 내줄 때 보험료를 떼고 줄 예정인데, 언성을 높일 것 같아 불편하다"고 했다.

세입자가 보험료 납부를 거부할 경우 어떻게 해야 하는지에 대한 부분도 논란이 있다. 집주인은 보증료를 전액 낸 후 이 중 25%를 세입자에게 받아야 한다. 방식은 상호 협의에 따른다. 복수의 공인중개사 관계자들은 계약 만료 후 전세 보증금이나 월세 보증금을 내줄 때 보험금을 뗀 채로 돌려주거나, 계약할 때 먼저 임차인으로부터 보험료를 징수하는 등 협의를 하라고 권한다.

문제는 월세나 반전세의 경우 월세나 공과금 연체 등을 이유로 보증금을 모두 잃는 경우다. 서울 성동구 왕십리의 오피스텔을 임대 등록한 임대인 우모(36)씨는 "오피스텔 월세를 내줬다가 관리비까지 연체하고 야반도주한 임차인이 있었는데, 이젠 보험료까지 떼이는 상황이 될 수도 있다는 것 아니냐"고 했다.

확정일자나 전세권 설정과 같은 기존 제도로도 충분하다는 지적도 있다. 임대사업자 이모(41)씨는 "임차인들의 보호막인 확정일자, 전세권 설정 등 기존 제도가 있는데, 보증보험에 의무가입하라고 하는 건 임대사업자에게 징벌적인 요인이 있다고 생각한다"고 했다.

보증보험의 등장으로 안 그래도 씨가 마르는 전세 물건을 감소시킬 것이라는 전망도 나왔다. 전세 5억원인 아파트를 집주인이 보증금 1억원의 월세로 전환하면 임대인이 내야 할 최대 보증보험료는 328만5000원에서 65만7000원으로 줄어드는 탓이다. 임차인 박모씨는 "다음 계약 때 집주인이 전세를 반전세로 바꾸자는 제안을 할 것 같은데, 내가 부담해야 할 부담료도 줄어든다고 하니 이에 응해야 하나 고민 중이다"고 했다.

정부는 세입자의 보험 부담을 경감해주기 위한 긍정적인 제도라고 주장한다. 지금까진 세입자가 원하는 경우 스스로 보험에 가입해 보험료를 100% 부담해왔지만 이젠 25%로 부담하는 상황으로 개선된다는 것이다.

하지만 부동산 전문가들의 시각은 다르다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "보증보험을 의무로 가입하면 전세를 월세로 전환하는 집주인들이 늘어날 것"이라며 "월세로 전환하지 않더라도 보증보험 부담을 세입자에게 어떤 방식으로든 전가할 가능성이 커 선의의 피해자가 발생할 수 있다"고 말했다.

임대사업자 보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있다. 보증료는 집주인의 부채비율과 신용등급에 따라 다르다. 부채비율은 선순위 담보권과 임대보증금 등을 따져 계산한다. 부채비율을 계산하기 위한 주택가격 산정은 감정평가액, 공시가격, 기준시가 등이 활용될 예정이다. 예를 들어 공시가격이 5억원인 주택에 임대보증금이 2억5000만원, 그것보다 우선순위로 은행에서 대출받은 금액이 1억원이 있다면 부채비율은 70%다.

서울 아파트 중위 전세가격 수준인 5억원을 기준으로 따졌을 때 2년간 보험료는 99만원~438만원 수준이다. 집주인 신용등급이 1등급에 부채비율이 60% 이하라면 임대인과 임차인은 2년간 총 99만원을 내야 한다. 집주인은 72만2500원, 세입자는 24만7500원을 내야 한다. 이는 HUG 기준으로 보험료율 0.0099%가 적용됐을 때다. 하지만 만약 집주인의 신용등급이 6등급, 임대주택 부채비율이 120% 이하일 때 보험료는 최고 요율 0.438%가 적용돼 집주인이 부담해야 할 몫은 328만5000원, 세입자가 부담해야 할 몫은 109만5000원 수준이다.

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