[outlook] 토지규제 푼 독일, 임대주택 늘린 영국…공급이 답이다 - 중앙일보 - 중앙일보

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심교언

며칠 전 문재인 대통령이 부동산 대책을 직접 언급함에 따라 시장이 술렁이고 있다. 시민단체에서도 연일 부동산 정책 실패를 언급하며 대책을 촉구하고 있어 조만간 22번째 대책이 나올 것 같다.

심교언 교수가 본 부동산 해법
런던·뉴욕 등 집값 안정세인데
서울은 릴레이 대책에도 올라
국가가 모든 걸 할 수 없다면
선진국 벤치마킹해 보완해야

일단 이번 대통령 지시로 인해 실수요자와 생애 최초 구입자 등은 다소 숨통이 트일 것으로 보인다. 세금과 대출규제 완화 등이 이들 계층에 적용될 것으로 예상된다.

문 대통령은 주택 공급물량을 발굴해서라도 추가로 늘리라는 주문도 했다. 이는 지금까지의 정부 입장과 사뭇 다르게 느껴진다. 그동안 정부는 공급은 충분한데 투기꾼들 때문에 집값이 올랐다고 주장해 왔기 때문이다. 여하튼 물량 확대는 중장기적 시장 안정을 위해 필요한 조치다. 잘만 된다면 효과를 볼 수 있겠지만 시장 반응은 좀 다르다. 기존의 재개발·재건축 규제 강화 기조는 그대로 놔두고 진행할 가능성이 크기 때문이다. 그린벨트 해제와 같은 획기적 공급안이 추가되지 않으면 그 효과는 미미할 것으로 보인다. 즉 필요한 곳에 공급을 늘리는 것이 무엇보다 중요하다.

전월세 거주자에 대한 부담을 줄이는 정책은 그 목표에 이견이 있을 수 없으나, 그 실행 방법에 대해서는 염려되는 바가 크다. 자칫 전월세 상한제와 계약갱신제 등과 같은 가격 규제로 이어진다면, 중장기적 공급 부족 현상 혹은 슬럼화를 불러온다고 알려져 있기 때문이다. 과거 선진국에서 임대료 상한제 등과 같은 정책이 시행됐을 때 겪었던 현상이다.

아파트 매매가격 변화

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문 대통령은 다주택자 등 투기성 주택 보유자의 부담을 강화하라는 주문도 했다. 이에 여당은 종부세법 개정안을 포함한 ‘부동산 5법’ 처리에 속도를 내기로 했다. 국토부 장관이 다른 나라 세제를 검토하고 있다고 말한 것으로 봐서 대략 취득세와 양도세, 보유세, 종부세와 같은 거의 모든 항목에 대한 세금 정책과 대출 규제 등이 더욱 강화될 것으로 보인다. 그러나 이러한 정책들의 가격 안정 기능은 의문시되고 있으며, 오히려 다주택자를 규제함에 따른 악영향이 우려된다. 즉 임대주택의 절대다수를 공급하는 다주택자들이 향후 투자를 줄임에 따라 임대주택 재고가 줄어들게 되고, 이는 다시 가격 상승으로 연결될 가능성이 크다는 말이다. 단기적 안정 효과는 있을지 몰라도, 중장기적 효과는 반대로 나타나기 때문에 선진국에서는 우리와 반대로 다주택 임대사업자에게 지원까지 하고 있다.

지금까지 21번이나 대책을 발표하고서도 효과가 이러하다면 왜 그런지 근원적 고민을 해야 한다. 얼마 전까지만 해도 우리 부동산 시장이 선진국과 동조하는 현상을 보였던 것을 감안하면 최근 선진국 시장이 하락 혹은 조정을 받고 있음에도 불구하고 왜 우리만 이렇게 상승하는지 생각해 봐야 한다.

영국 런던의 집값은 지난 15년간 거의 두 배 수준으로 올랐다. 런던과 더불어 뉴욕과 시드니, 스톡홀름도 몇 년 전까지 폭등 양상을 보였으나, 최근 하락세로 돌아서거나 가격 상승이 멈춘 상태다. 서울과 비교 가능한 세계 대도시들이 얼마 전부터 상승세가 멈춘 것이다. 몇 가지 부동산 규제가 효과를 본 측면도 있겠으나, 무엇보다 주택 공급을 늘리기 위해 총력을 기울였기 때문으로 분석되고 있다.

독일에서는 토지 공급을 원활히 하기 위해 규제를 완화했고, 임대주택 공급을 위한 세제 인센티브 등을 실시했다. 영국에서도 공급 확대를 위한 인허가 과정을 효율화하고 공급 속도를 높이기 위한 정책을 시행했다. 그리고 민간 임대주택 건설을 확대함과 동시에 다양한 주거 사다리 정책도 시행하고 있다. 호주에서도 시장 안정을 위한 공급 확대 정책이 핵심적으로 시행되고 있으며, 미국에서는 세금 및 부담금 감면과 규제 완화 등을 통한 공급 확대책을 펼치고 있다.

선진국 사례를 보면 우리는 너무 규제 일변도로 가고 있다. 국가가 모든 것을 할 수 있다면 모르지만, 한계가 있다면 선진국 제도를 벤치마킹해 제도를 보완해야 할 것이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수

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