港樓價租金可脫鈎？ - 20200711 - 經濟- 每日明報 - 明報新聞網

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根據美聯物業的統計，去年全年住宅樓價微升2.5%，租金則下跌1.3%，今年首5個月樓價與租金的背馳持續，首5個月樓價累升1.04%，租再跌5.2%（見圖1）。香港代理對有關現象的解釋，有的稱僅屬短期現象不用擔心，也有指去年社會局勢和疫情關係打擊了本地經濟，但業主對長期巿况仍然看好，所以將原打算出售的物業轉售為租，這樣造成放售盤源減少而有利樓價，租盤則相應增加而令租金受壓，才有上述的背馳現象出現，因此不用擔心云云。

港凍薪裁員削交租能力

筆者則有朋友指出，造成香港樓價與租金背馳，真正原因其實是美國帶頭無限QE，造成包括香港全球銀紙氾濫，以致資金追逐包括「磚頭」等實質資產，但全球經濟卻因疫情等而錄得負增長，不少人被凍薪減薪，甚至遭裁員，收入大減甚至零收入，交租能力降低而對租金造成壓力，才造成上述種背馳怪現象。

事實不單止香港出現租金下調壓力，美國的租金同樣受壓，如紐約曼哈頓的公寓租巿，更出現租客要遷出，令放租盤數目狂飈（見圖2）。我們又將視線由遠至美國移至較近的中國大陸樓巿，內地也開始有令人要關注的地方，友報一篇文章指出，在阿里拍賣平台看到，法拍房（相當於香港的「銀主盤」）不到半年時間激增至116萬套，是去年全年50萬套的1.3倍，文章並引述深圳一名不願透露姓名的資深地產業人士預計，今年底阿里內地法拍房料將突破150萬套，甚至逼近200萬套。

內地「法拍房」拋物線式急增

事實上，有關的法拍房可說是拋物線上升，早在2017年末該平台拍賣的房產數量為9000套，2018年尾增加到2萬套，2019年底再飈升至50萬套，截至2020年6月7日，這一數字迅速升至116.15萬套，僅僅半年不到的時間就上升66萬套，較2019年增長了1.323倍（見圖3）。

法拍房大增，自然和貿易戰及疫情令到內地不少人周轉不靈有關，香港近日疫情捲土重來，本以為疫情已紓緩有利經濟復蘇的港人再受衝擊，相對內地法拍房大增，香港近日一手盤銷售熱烈，一些一手和二手單位價格出現創新高情况，難道香港樓巿真的可違反地心吸引力？

日前在明報財經網看到引述彭博社的報道指出，美國政府因應港區國安法而考慮懲罰中國的選項，美國總統特朗普一些高級顧問，希望美國削弱港元釘住美元的匯率機制，有可能通過限制香港銀行購買美元的能力來施行。不過，報道指限制香港銀行購買美元的能力只為其中一個想法，雖曾在國務卿蓬佩奧顧問們的廣泛討論中被提出，但尚未被提升到白宮的更高決策層面，反映這個想法還未獲認真看待。