「老後には2000万円必要」という金融庁の報告書で不安になった人たちは、今もさまよい続けている。私のメールボックスにも、金融機関や投資会社から「人生100年時代」「老後破産」「不動産投資は効率良く資産を増やせる」「不労所得」とタイトルがついたセミナーの案内が次々に届く。「ああ、こういうセミナーに行く人たちが危ない投資商品を買ってしまうのか」と心が痛む。
20代がワンルームマンションで自己破産するまで
賃貸不動産オーナー向けの無料雑誌「Uchicomi Times」（Vol.24）の記事に、「投資用ワンルームマンションを買った人が、ローンが返せなくなるケースが増えている」とあった。20～30代の会社員が自己資金ゼロで家を買い、投資で毎月発生する赤字分を給料から払えなくなり、債務の任意整理や自己破産に至るケースがあるという。なぜ、このような事態が起こるのか。そのプロセスを推理すると、以下のようになる。
1. 20～30代でも老後が不安になり、マネーセミナーに行く。
2. 「ワンルームマンションを買うと老後に家賃収入ができて安心」と聞く。
3. 「すごくいい物件がある。あなたの収入でも十分買える」と勧められる。
4. 家賃収入やローン返済のシミュレーションを見て、これならいけそうだと思う。
5. 貯金がないため、勧められるまま100％ローンで買う。
6. 購入には、マンション代金以外に100万円ほどかかるので、この分もローンを借りる。
7. 家賃収入よりローン返済が大きいので、毎月数万円のマイナスになる。
8. 固定資産税など、予定していなかった支出も発生して驚く。
9. もともと貯金がなかったため、毎月数万円の持ち出しにたえられず赤字になる。
10.しばらくカードローンでしのぐが、すぐ限度額いっぱいになり、借りられなくなる。
11.住宅ローンもカードローンも返済できなくなる。
12.自己破産せざるを得なくなる。
では、こうしたひどい目に合わずに、不動産投資で老後に備える正しい方法を考えてみよう。
1.ローン100％はだめ。必ず頭金を入れる。20％以上が目安。
2.退職までにローンを払い終える。
3.業者から買わず、オーナーチェンジ物件を市場で買う。
4.自分が住みたい、我が子を住ませたい物件を選ぶ。
5.管理はしっかりチェック。
100％ローンはだめ
株式、外貨、不動産。どんな投資にも共通するのは、ローンを借りての投資はリスクが大きくなるということ。投資の王道は「負えないリスクは取らない」こと。このセオリーは不動産投資でも常識だ。ところが、「ワンルームマンション投資は100％ローンが常識」と考える人が増えている。ここ5年ほどの現象で、昔から不動産投資にかかわっている人たちは驚いている。
2000万円のワンルームの例で見てみよう。わかりやすくするために単純化するため、あくまで参考としてとらえてほしい。
例：価格： 2000万円 購入時の諸費用：100万円
家賃：月8万円（年96万円） 毎年の経費：18万円
・ケース1：現金で買う → 年78万円のプラス
年96万円の家賃収入から18万円の経費を引いて、年78万円の収入。投資額2100万円に対する利回りは3.7％。定期預金に預けても0.1％の利息しかつかないから、はるかに有利。年78万円の賃貸収入が老後にあれば確かに心強い。
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April 12, 2020 at 04:00AM
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「老後に家賃収入」「貯金ゼロでも買える」に踊らされ…マンション投資で自己破産も - Business Journal
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