ときには「億円」単位となる大きな買い物の不動産投資には、金融機関から融資を受ける「ローン」の活用が欠かせません。不動産投資では基本的に住宅ローンは使えず、「アパートローン」か「プロパーローン」を利用していくことになります。
１ 住宅ローンは使えない
会社員などにおなじみのローンは住宅ローンですが、大前提として不動産投資には使うことはできないので注意が必要です。
住宅ローンはあくまで自分が住むために借りるローンで、その分、金利も安くなっています。後で紹介するアパートローンの金利がおおむね2％以上であるのに対し、住宅ローンは現状０％台から借りることができる場合もあります。
不動産投資では当然、返済金利が低いほうが家賃収益の利回りを上げることができるので、住宅ローンを使いたい誘惑に駆られる人が出てきます。
しかし、住宅ローンはあくまで自己居住の物件用として契約を結ぶので、投資物件の購入という目的の隠して借りれば、金融機関に対する詐欺になってしまいます。
もし投資用物件を購入したことが後で分かれば、残った借入額を一括返済するよう求められます。かなわなければ物件は競売にかけられ、それでも借入額が返済できなければ、自己破産といった道は避けられません。
2019年には、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」が投資用不動産の購入のために不正利用されていたケースが多数、表面化し社会問題となりました。不正利用していた人たちは、借入金を一括返済するよう求められることになりました。
フラット35のケースでは、不動産業者が利用者に不正を勧めていました。こうした悪質な業者には、注意しましょう。
不正が発覚した場合、責任を負わされるのは、あくまで融資契約の当事者、つまり利用者です。今後、不動産投資を行っていくにあたり、かりに業者から不正利用を勧められたとしても、絶対に乗ってはいけません。
２ アパートローンとは
一般的に不動産投資に使えるのはアパートローンとプロパーローンの2つになります。
アパートローンは個人向けのローンで、その名の通り、アパート、マンションなど、自分が住む以外の物件を賃貸用に購入したい場合に利用できます。増改築などにも使うことができます。また、1棟丸ごとの購入にも、区分所有の1室のみの購入にも利用可能です。
アパートローンの審査でみられるのは、?個人の返済能力と、?買おうとしている物件の収益性や資産性です。
物件から収益が上がらない場合、給与収入などから確実に返せて補えるかをみられるので?は重要です。?で何をみられるかは、11月18日配信の「融資の審査で何を見られる？」【初心者向け！不動産投資の基礎講座】融資を受ける３で詳しく紹介しました。
ちなみに住宅ローンは?のみをみます。アパートローンは、?が加わる分、住宅ローンより審査が厳しいといえます。金利も住宅ローンより高くなります。
また金利については、初めて物件を買う人よりも、すでにいくつも物件を持って賃貸経営の実績のある人のほうが低くなるといわれています。
アパートローンはあらかじめ審査される項目や融資の上限額、下限額が決められ公表されており、パッケージ化された商品だと言えます。
金融機関はローンの申し込みがあった場合、これらの項目にあてはまるかをチェックして判断するので、審査のスピードが速いといえるでしょう。
参考までに、あるメガバンクと地方銀行が公表しているアパートローンの条件を次に示しておきます。
３ プロパーローンとは
次に、アパートローンと並んで不動産投資で使われるプロパーローンを見ていきます。
プロパーは、英語で「（目的や状況にかなって）適切な」という意味です。アパートローンのように、あらかじめパッケージ化され公表された審査項目や融資の上限・下限額などはなく、金融機関が独自の基準にもとづいて、案件ごとに審査します。金融機関の独自の基準は公開されていません。
アパートローンは使途が不動産賃貸経営向けと決まっていますが、プロパーローンは、とくに使途を限らない事業向けの融資です。設備投資や事業の運転資金確保などのために借りることができます。
個人向けではなく事業者や法人向けですので、基本的には法人を作って融資を受けることが必要性になってきます。賃貸経営の採算性などを証明する事業計画書も重要です。
融資の審査は案件ごとに行われるので、あらかじめ決まった融資の期間や金利、融資の上限額や下限額はありません。審査にかかる時間は、アパートローンより長くなるでしょう。
４ 初心者はアパートローンから
以上、見てきたように、分かりやすさからいえば、アパートローンのほうが上です。初心者はまずアパートローンの利用から考えたほうがいいでしょう。
賃貸経営を軌道に乗り、今後、物件を増やして経営を拡大させていこうと考えたときに、プロパーローンの活用も検討してみましょう。
健美家編集部（協力：小田切隆）
"アパート" - Google ニュース
November 30, 2020 at 10:00AM
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