世田谷・家賃56万円の新築アパートが「大失敗でした…」の謎 | 富裕層向け資産防衛メディア - 幻冬舎ゴールドオンライン

本記事では『理系サラリーマン大家が伝授する　不動産投資で不労所得1000万円を得る方法』（幻冬舎メディアコンサルティング）より一部を抜粋し、著者のリアルな失敗事例を見ていきます。

建築条件や借入金利等に足を引っ張られ…

世田谷新築アパート（新築プロジェクト1）

①購入：2014年3月（土地契約）

②最寄駅：世田谷線三軒茶屋駅徒歩3分

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③購入価格：1億1000万円（土地7000万円、建物4000万円）

④部屋数：5部屋

⑤家賃：56万円／月（表面利回り6.1％）

⑥築年数：新築（建物完成2015年2月）

⑦借入金額：1億円

⑧借入期間：35年

⑨借入金利：3.5％（※）⇒1％台に

（※）預金金額により、金利優遇措置あり。

初めて買った新築物件で、若干舞い上がっていた。

以下が、その反省点。

●建築条件付で土地を購入した

建築条件付とは土地を購入する際に、建築業者を指定されていることだ。交渉により、建築条件を外すこともできるが、その場合は土地価格が数％上がることもある。建築条件を外す交渉をすると、土地が購入できなくなる可能性もあったため、売主を刺激することなく、そのまま建築条件付で土地を購入した。結果、建築費はざっくり1割程度高かったような印象を受けた。

（※写真はイメージです／PIXTA）

●借入金利が高かった

借入金利が3.5％（※預金金額により、金利優遇があり、1％台まで下がる）だった。金利優遇は元本返済後にしか適用されず、土地ローン支払い時は3.5％の金利を支払い続けた。結果、建物が完成して家賃を生み出すまでに、土地の利息だけで200万円近く支払った。金融機関との調整が甘かった。

●家賃収入が想定よりも4万円（7％）も低かった

繁忙期（2月）に完成と、新築プレミアムによる効果で、家賃収入を高く見積もり過ぎた。次の入居募集戦略にもつながるが、もう少し前もって入居募集戦略を立てる必要があった。

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November 07, 2020 at 03:13AM
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