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리츠(REITs)가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 주요 투자 대상은 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이다. 규제완화와 세제혜택 등 정부의 유인책 확대와 투자처 확대를 노리는 시장 관계자들 덕분에 리츠 시장 규모는 지난해 50조원을 넘어섰다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 리츠AMC와 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해보고자 한다.

이 기사는 2020년 09월 07일 15:05 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁은 최근 3년간 리츠시장에서 위상을 가장 극적으로 확대한 곳으로 꼽힌다. 이 기간동안 두배 가까이 파이를 확대하며 리츠 AMC(자산관리회사) 가운데 운용자산 기준 점유율 2위를 유지 중이다. 업계 최초로 리츠 연계형 정비사업을 수주하는 등 임대주택에 집중해 사업을 키우고 있다.

7일 부동산업계에 따르면 대한토지신탁은 인천 검단지구 AB-9블록에서 2700억원 규모의 임대주택 리츠를 추진하고 있다. 국토교통부 승인이 통과될 경우 27번째 리츠가 될 전망이다. 리츠 AMC 사운데 가장 많은 임대주택 리츠를 운용 중이며 임대주택 분야의 대표적 강자다.

이 회사는 2013년 9월에 신사업 발굴 차원에서 리츠 AMC 겸업인가를 받았다. 아파트 분양시장 침체로 개발형신탁 시장이 급격히 위축된 탓에 신탁사들이 리츠 시장에 줄줄이 뛰어들던 시기다. 기존 11개 신탁사 중 절반이 부동산 침체기인 2011년 이후에 리츠 AMC 인가를 신청했는데 대한토지신탁 역시 이중 하나다.

다만 부동사신탁사들이 리츠 시장에서 곧바로 성과를 거두기는 힘들다는 것이 시장의 지배적 시각이었다. 이미 전문 AMC가 약 20개에 이르는 데다 부동산펀드 등을 상대로 물건 확보 경쟁도 치열했기 때문이다. 네크워크 확보 측면에서도 자리를 잡는 데 시간이 필요했다.

쉽지 않은 상황, 대한토지신탁은 2015년 등장한 뉴스테이(기업형 임대주택, 현 공공지원 민간임대주택)에서 사업 확대의 기회를 찾았다. 그해 수원 권선구에서 진행한 8400억원 규모의 ‘대한제1호뉴스테이’ 리츠가 대한토지신탁의 첫 임대주택 리츠 상품이다. 한화건설이 진행하던 미착공 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이었는데 분양환경 등을 고려해 뉴스테이 리츠사업으로 전환했다.

이후 김포 한강 ‘예미지기업형임대’ 리츠, 화성 동탄 ‘엘티대한제2호뉴스테이’ 리츠 등 2015년에만 3개 리츠를 연달아 만들어냈고 이듬해는 조직을 정비해 더 공격적으로 사업을 키우기 시작했다. 당시 대표였던 박성표 사장은 애초 2개 팀, 총 8명으로 리츠사업부를 운영하다가 2016년 1월 조직을 대대적으로 개편했다. 리츠본부를 신설하고 3개 팀, 총 13명으로 인원을 확대했다.

실제 대한토지신탁은 같은해 10개나 되는 임대주택 리츠를 새로 만드는 등 빠르게 존재감을 키웠다. 2016년 인천시 남구 미추8구역 뉴스테이(2082가구)에 대해 리츠를 통한 매입 업무협약을 체결하면서 업계 최초로 리츠 연계형 정비사업을 수주하기도 했다.

그간 운용자산(수탁자산) 기준 점유율 추이를 보면 2017년 상반기에 5.15%로 코람코자산신탁(20.96%)과 제이알투자운용(5.51%)에 이어 3위(한국토지주택공사 제외)였는데 2018년 제이알투자운용을 제치고 2위(8.64%)에 안착했다.

2020년 7월 말 기준으로는 대한토지신탁 운용자산이 5조3344억원을 기록하면서 전체 리츠AMC의 운용자산규모인 58조5031억원에서 9.2%의 비중을 차지했다. 2위를 견고하게 지킨 성적이다. 같은 기간 코람코자산신탁과 제이알투자운용은 점유율이 각각 17.1%, 5.3%로 줄어든 반면 대한토지신탁은 2배 가까이 뛰었다.

현재 대한토지신탁이 리츠와 관련해 벌어들이는 연간보수는 50억원 안팎이다. 자산관리를 위탁받음으로써 리츠마다 분기에 수천만원의 운용수수료를 받고 있다. 운용기간을 길게 가져가는 만큼 수익 규모보다는 안정적 현금 창출원이 된다는 점에서 의미가 있다는 분석이다.

또 물류센터 투자가 급격히 증가 중인 업계 추세에 따라 올해 7월에는 처음으로 물류리츠도 설립하기도 했다. 총 사업비 규모는 770억원 선이며 개발중인 자산을 준공조건부로 매입하는 선매매 형태로 계약했다. 현재 운용 중인 26개의 리츠 중 24개가 임대주택 리츠고 1개는 2018년 세운 리테일 리츠인데 물류리츠로도 영역을 넓혔다.

리츠사업 초기부터 오피스 등 상업용 부동산 리츠를 검토했으나 다소 늦게 현실화된 셈이다. 앞으로도 임대주택 분야에서 리츠 연계형 정비사업 등을 계속 확대하는 동시에 상업용 부동산 분야에서도 포트폴리오 다각화를 추구하겠다는 계획이다.

대한토지신탁 관계자는 “오피스 빌딩이나 물류센터 등 상업용 부동산의 경우 민간자본으로 하는 실물 투자이다 보니 색깔이 조금 다른 측면이 있다"며 "임대주택같은 경우 운영기간이 매우 길지만 상업용 부동산은 비교적 매각을 통한 투자회수가 빠르게 이뤄진다는 점에서도 차이가 있어 사업 다각화는 계속 추구할 것"이라고 말했다.

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