経年変化からみた賃料安定性が最も高い物件条件とは～賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析④－2 - LIFULL HOME'S（ライフルホームズ）

築年数経過が賃料に与える「物件タイプ」と「最寄駅からの距離」の影響度の違い

賃貸アパートと賃貸マンションの物件属性が賃料単価に与える影響を考察した「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析③」において、築年数経過による賃料単価の下落（以下、経年変化）は、賃貸アパートと賃貸マンションで同水準の可能性があると指摘した。

前回から引き続き、「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析④-2」は、両者の賃料は専有面積や最寄駅からの距離の違いによって差は生じるのだろうかについて検証していく。

前回「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析④-1」では、「①物件種別：賃貸アパート／賃貸マンション」での賃料の経年変化の違いを明らかにした。本レポートの2回では、「②物件タイプ：シンルタイプ（専有面積18m2以上30m2未満）／コンパクトタイプ（専有面積30m2以上60m2未満）」、「③最寄駅からの距離：／近い（7分未満）／遠い（7分以内）」の観点から分析していく。

データは前回同様、LIFULL HOME'Sの物件情報上で2019年1月から12月までの1年間に掲載された、東京23区の築35年までの物件データ264,706件を、①物件種別×②物件タイプ×③最寄駅からの距離で8つに区分し、それぞれ統計モデルを構築した。データセットの分割条件および理論賃料単価算出に当たり外挿した物件属性の詳細は（図表1）の通り。

（図表1）データセットの分割条件および各統計モデルに外挿した物件属性 出所）LIFULL HOME‘S 提供資料をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成注1） 賃貸アパートと賃貸マンションの分類は、LIFULL HOME‘S への掲載依頼主の判断による。 注2） シングルタイプは18 ㎡以上30 ㎡未満、コンパクトタイプは30 ㎡以上60 ㎡未満。 注3） 通勤時間とは、当該物件から最寄りの主要ターミナル駅までの所要時間を指し、当該物件から最寄駅までの所要時間と、最寄駅から最寄ターミナル駅までの所要時間を合算して算出した。なお、ターミナル駅は、東京駅、新宿駅、渋谷駅、品川駅とした。 注4） 所在階比率とは、物件が「1 階から数えて総階数の何割に当たる部分に所在するか」を指す。例えば総階数5 階建のうち3 階に位置す る物件では0.6 と計算した。 注5） その他ダミーは、間取り、方位、特定階、分譲賃貸物件か否か、各種設備の有無について設定した。

住居タイプの違いで比較すると、コンパクトタイプの方が賃料の経年変化が小さい

「②物件タイプ：シングルタイプ（専有面積18m2以上30m2未満）／コンパクトタイプ（専有面積30m2以上60m2未満）」による賃料の経年変化の違いを検証すると、賃貸アパートと賃貸マンション共に、全期間を通じてコンパクトタイプの方が賃料の経年変化が小さい結果となった（図表4）。

この理由として、物件タイプの違いが物理的劣化に差異を生じさせるとは考えにくいため、経済的劣化が異なることが原因と考えられる。

（図表4）賃貸アパートと賃貸マンションの経年変化の違い 出所）LIFULL HOME‘S 算出の理論賃料㎡単価をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

コンパクトタイプの方が平均居住期間が長く、リテナントに伴う賃料減額リスクが顕在化しにくい

さらに経済的劣化の違いを「需要者層が異なる」という観点から考察すると、コンパクトタイプでは居住者の3～4割を2人以上の世帯が占めるのに対し、シングルタイプでは居住者の9割超を1人の世帯が占めると考えられる（図表5）。そして首都圏における居住者の属性別の平均居住期間は、2人以上の世帯の方が、1人の世帯よりも長い傾向にある（図表6）。

つまりコンパクトタイプの方が、需要者の平均居住期間が長いことから、リテナントに伴う賃料減額リスクが顕在化しにくいと言える。この点で経済的劣化の進行がシングルタイプよりも遅く、賃料の経年変化が小さいと考えられる。

上：（図表5）東京23 区の賃貸アパートと賃貸マンションの居住者の世帯構成分類 出所）「平成27 年国勢調査」、「平成30 年住宅・土地統計調査」をもとに三井住友トラスト基礎研究所推計 注1） 国勢調査において賃貸アパート又は賃貸マンションに居住する世帯累計別の世帯数に、住宅・土地統計調査において賃貸アパート又は賃貸マンションに居住する世帯の、世帯累計別住居面積割合（全国ベースの数値を補正）を乗じることで、国勢調査における世帯数を住居タイプ別に振り分け推計した。 注2） 推計にあたり、民営借家（共同住宅）のうち「建物総階数が2 階建以下」に居住する世帯を賃貸アパート居住世帯、「建物総階数が3 階建以上」に居住する世帯を賃貸マンション居住世帯とした 下：（図表6）首都圏賃貸物件居住者の属性別の平均居住期間構成比 出所）公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」2019 年度上期データをもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注）首都圏は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を指す。

最寄駅から近い方が賃料の経年変化が小さいと明確に言えるのは、コンパクトタイプの賃貸アパートのみ

続いて、「③最寄駅からの距離：近い（7分未満）／遠い（7分以上）」による経年変化の違いを検証した（図表7）。

最寄駅からの距離が近い方が、通勤や買い物のしやすさといった観点から一般的に利便性が高いため、賃貸需要が比較的安定し、物件種別や物件タイプにかかわらず賃料の経年変化が小さいという仮説を立てた。しかしこれが明確に確認されたのは「コンパクトタイプの賃貸アパート」のみで、賃貸マンションでは、最寄駅からの距離によって違いはほぼ生じなかった。

（図表7）最寄駅からの距離別の賃貸アパートと賃貸マンションの経年変化の違い 出所）LIFULL HOME‘S 算出の理論賃料㎡単価をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成

駅近のコンパクトタイプの賃貸アパートは、賃料の経年変化が最も小さく、その意味で賃料の安定性が高い

以上の結果から、賃料の経年変化が最も小さいのは「駅近のコンパクトタイプの賃貸アパート」となる。賃料の経年変化が小さいという意味で、賃料の安定性が高い投資物件を選ぶのであれば、当該物件が有力な候補となろう。

ただし専有面積が大きくなることで賃料単価は下落し、特にこの傾向は賃貸アパートで顕著である（参照：「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析③」）。そのため、コンパクトタイプはシングルタイプと比較して賃料単価が落ちること、賃貸アパートは築古になるにつれ賃料の経年変化が大きくなること、の2点に留意が必要である。

では、賃料の経年変化の違いについて、借り手目線ではどう評価できるだろうか。
借り手にとって、賃貸アパートの優位性の一つは「同条件の賃貸マンションと比較した割安感」にあると考えられる。そしてこの賃貸アパートの割安感は、賃料の経年変化の違いを加味すると、新築から築15年程度までの間に次第に弱まっていき、築25年を過ぎた辺りから転じて強まっていくことになる。

そのため、借り手としては「築浅物件または築古物件にフォーカスしている場合」に、賃貸アパートの割安感を特に強く実感できると言える。さらに、「賃貸マンションと比較した賃貸アパート実態分析③」における「割安感が強いのは広めの物件を探している場合」という結果も考慮すると、割安感が最も強くなるのは、「広めの物件を探しており、かつ築浅物件または築古物件にフォーカスしている場合」と考えられる。

LIFULL HOME'S×SMTRI

【過去のレポート（SMTRI）】
●「賃貸アパートは安い」イメージは、狭い物件の多さが一因か
●レポート「大阪の賃貸マンションを上回る、東京の賃貸アパートの市場規模」
https://www.smtri.jp/market/lifull_homes/
●アパート・マンションの物件属性が賃料単価に与える影響の違い

◎分析　　：三井住友トラスト基礎研究所　菅田 修、 髙林 一樹
　　　　　：株式会社 LIFULL 遠藤 圭介

参考：東京23区の賃貸アパート（LIFULL HOME'S）
　　　東京23区の賃貸マンション（LIFULL HOME'S）

（図表8）賃料の経年変化の分析結果一覧 出所）LIFULL HOME'S算出の理論賃料㎡単価をもとに三井住友トラスト基礎研究所作成 注1） 賃料単価下落率の絶対値が低い （賃料単価が下落しにくいほど 、セルを濃色で塗りつぶして表示している。 注2） 築年レンジごとに、 賃料単価下落率の絶対値の下位3位（賃料単価が下落しにくい順第3位）までを赤枠で表示している

2020年 09月15日 11時00分

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