【胡國威專欄】租跌等於價跌？ - 雅虎香港新聞

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新冠肺炎第三波爆發，本港經濟短期內難以恢復昔日活力，部份看淡樓市的評論，從租金與樓價兩者之間剖析，認為當租金跌幅急於樓價，小市民再沒有轉買為租的動力；同時間，由於租金失去上升動力，在扣除雜費支出後，租金收入未能抵銷供樓支出，投資者入市氣氛受阻，樓價自然回調。

參考《差餉物業估價署》資料，大抵也看出「租金跌幅大於樓價」實況。七月份的「租金指數」為177.7點，較去年高位時200.1點，回落足足11%；反觀同期「樓價指數」卻報384.8點，較高位396.9點，僅回落3%。

問題是，小市民會否真的選擇租樓，而拒絕入市，繼而導致樓價回落？我覺得準買家應考慮另一條數，用一個實例來討論一下吧。

被視為樓價最相宜的大型屋苑天水圍「嘉湖山莊」，樓價也逐步走出陰霾，兩房單位平均價格已回升至518萬元。如果準買家真的決定上車，在支付一成首期51.8萬元後，餘額466.2萬元上會，月供也要18,421元；選擇租樓呢? 同一單位準租客只需每月支付約11,000元，兩者差距達7,421元。因此，在租買樓之間作抉擇，準買家理應選擇租樓而非買樓。

然而這個觀點背後，我們卻未有計算一直強調的「本金效應」。全球持續量寬下，縱然本港銀行上調新造樓按息率，但整體息口仍屬於低位，且預計會持續一段頗長時間。以月供18,421元計，每月僅有9,000多元用作支付利息，是真正未能夠取回的金額，仍少於11,000元的租金，而餘下的供款就如儲本金。當然，這個立論是基於樓價維持平穩的假設，若樓價下跌，業主未來可取回的本金也會相應下跌。

如果我們以「額外印花稅」三年禁售期作為界線，買家會支付了33.8萬元利息；但租住同一層樓卻用上37.4萬元，相當於樓價7%。倘若準買家真的從「租買角度」考慮，同時打算借盡九成按揭上會，也值得用這一點來為自己評估。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk

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