종부세만 수십억 낼 판…도심 임대주택 공급하는 사업자 고사위기 - 매일경제 - 매일경제

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◆ 부동산 대책 후폭풍 ◆

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서울 강북권에서 도시형 생활주택(임대사업 시 아파트로 분류)으로 임대사업을 하는 부동산 디벨로퍼 A법인은 최근 고민이 많아졌다. 지난 6·17 부동산 대책과 7·10 대책 이전까지는 법인 소유 주택은 종합부동산세 6억원 미만이면 합산과세에서 배제됐는데 2023년엔 `4년 임대`가 만료돼 아파트 임대사업자 자격을 상실하고 모든 도시형 생활주택을 합산해 종부세 최고세율(6%)이 매겨지기 때문이다. A법인 관계자는 "올해 12월 납부 예정인 종부세는 0원인데 3년뒤엔 무려 12억원으로 늘어난다"며 "임대수익 얻고도 남는 게 하나도 없어져 적자를 보게 된다"고 하소연했다.

24일 부동산 임대업계에 따르면 지난 7·10 대책에서 모든 법인을 대상으로 종부세 최고세율(6%) 적용을 예고하면서 임대법인 대다수가 사업을 접을지 말지 기로에 서게 됐다. 박근혜정부 시절인 2015년 중산층을 위한 뉴스테이(민간기업형 임대주택) 제도가 도입되고 금융·개발업계가 뛰어들며 임대주택 활성화에 나섰고, 문재인정부 초기에도 임대사업자 활성화 기조를 이어갔으나 최근 정부 발표로 사실상 국내에서 민간 임대사업은 종식됐다는 평가마저 나온다. 저소득층을 위한 주거복지에서 더 나아가 중산층에게 주거 만족을 줄 수 있는 다양한 임대주택 공급이 주택시장 안정에 중요하다는 대전제가 무너진 것이다. 한 임대사업 관계자는 "정부가 6·17 대책을 내놓은 이후 임대업에 진출한 업체들이 모여서 대책 회의를 했다"며 "법인이 조세 회피 목적으로 설립됐다는 시각에 사실상 `적폐` 취급을 받으면서 선량한 법인 사업자들도 사업을 접어야 할 판"이라고 하소연했다. 기존에는 공시지가 6억원 이하 주택, 장기임대, 임대료 연내 5% 상승 제한, 전용면적 149㎡ 이하 등 요건을 갖추면 민간임대주택 종부세 합산 배제 혜택을 줬다. 그러나 2018년 3월 이후 조정대상지역에서 구입한 모든 주택이 종부세 대상으로 입법예고된 상황이다. 민간 사업자는 주택 수요가 확실한 조정대상지역이 대부분 주 사업지다.

실제로 수요자들의 다양한 니즈에 맞춰 SK D&D와 KT에스테이트, 해피투게더하우스, 신영, 이지스자산운용 등이 임대주택 사업에 뛰어들었다. 이들은 임대 물량을 계속 늘려가면서 향후 이를 펀드화한 `리츠`까지 만들 장기적인 구상도 가지고 있었다. 리츠를 통해 간접투자를 활성화하면 최근 제기된 주거 불안정을 제거할 수 있는 방안으로 정부도 지원을 약속했던 터다.

하지만 이번 조치로 앞으로 아파트는 `매입임대`가 불가능해졌다. 아울러 종부세 역시 최고세율(6%) 폭탄을 맞게 됐다. 특히 아파트 4년 단기 임대 사업자가 문제다. 당장 4년 이후 임대사업자 등록이 자동 말소되면서 종부세 합산 과세 배제 혜택을 더 이상 받을 수 없게 된다. 2015년 뉴스테이 활성화 정책 발표 후 사업에 참여한 기업들이 대부분 4년 만기 상태다. 업계 내에선 "그동안 6억원 미만 아파트에 대해 합산 배제 혜택을 받았는데 이제는 힘들어졌다"는 볼멘소리가 나온다.

더 큰 문제는 이번 7·10 대책으로 법인 주택분 종부세에 세 부담 상한이 없어져 `종부세 폭탄`이 떨어져도 이를 막을 장치가 없다는 점이다. 기존에는 전년 세액 대비 300% 수준으로 상한선을 정해둬 급격한 세 부담 증가를 방지했다. 그러나 7·10 대책에서 이 세 부담 상한을 적용하지 않기로 해 법인 임대사업자는 사실상 정부의 세금 증가 안전장치에서 배제됐다.

또 지난 22일 발표된 2020년 세법 개정안에 따르면 장기임대사업자에 대한 양도세 혜택도 없어졌음이 확인됐다.

다른 관계자는 "정부가 리츠 활성화를 추진하며 임대주택 리츠의 싹을 잘라버린 격"이라며 "행정의 연속성이 없는데 어느 사업자가 정부를 믿고 사업을 하겠느냐"고 토로했다.

국토교통부가 지난해 9월 발표한 `공모형 부동산 간접투자 활성화 방안`에 따르면 공모 리츠·부동산펀드에 일정 기간 이상 투자하고 얻은 배당소득에는 5000만원까지 분리 과세 혜택이 주어진다.

세율도 9%로 이자·배당 등 금융소득 일반 세율(14%)보다 뚜렷하게 낮다.

다음달 국내에서 처음으로 공공지원 민간 임대아파트를 기초자산으로 한 리츠(이지스레지던스리츠)를 이지스자산운용이 증시에 상장할 예정이다.

이에 민간 임대사업자들은 정부에 `적격 사업자`(가칭) 제도를 만들어 조세 회피 목적이 아닌 정당한 영업을 하는 법인에 한해서는 종부세 합산 배제와 종부세 기본세율 적용 등을 시행해야 한다고 목소리를 높이고 있다. 실제로 국토부에도 이 같은 의견을 전한 것으로 알려졌다. 한 개발업계 고위 임원은 "현재도 적격 사업자와 같은 인증제도가 있다"며 "기존에 있던 인증제도를 활용해 정당한 법인에 대해선 징벌적 과세를 하지 않게끔 해야 한다"고 말했다.

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