PHOTO:iStock/Apiruk
例年ならゴールデンウィークで街が人で賑わう時期だが、今年は新型コロナウイルスの影響で、観光地でも「臨時休業」の文字が並んでいる。緊急事態宣言も1カ月延長される可能性が高まっている中、「収入の減少で家賃が払えない」といった声も聞こえてくる。国会では、テナント側の家賃負担を軽減するよう法案の成立が推し進められるものの、家賃収入が減ってしまうオーナー側は段々と苦しい状況になってきている。
そこで、編集部は不動産オーナー約260人にアンケートを実施。国からの支援策に対する意見や、家賃減額の相談を受けた場合の対応方針、現在の返済比率など、非常事態下の現状を聞いてみた。
※アンケート実施概要
調査時期：2020年4月25日～4月28日
有効回答数：264
国の支援策と制度、「不十分」が6割以上
まず、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う、不動産オーナーに関連する国からの支援策や制度について意見を聞いた。入居者が家賃相当額を受け取れる「住居確保給付金」の要件緩和のほか、金融庁からはローン返済に関する相談を積極的に受け付けると発表があったが、約6割は「不十分」と回答。中には「全く論外、大家は安泰だと勘違いしている」と、政府や世間の「大家」に対する認識の相違を指摘する声も見られた。
「その他」の回答では「そもそも対応が後手に回っていて遅い」「支援策が使えるかどうかも分からない」などの意見が挙がっていた。日々、情報が錯綜しており、混乱が生じている部分もあるだろう。
「返済比率50％以上」が約4割
「大家＝資産家」のイメージがいまだにある日本だが、実際はどうなのだろうか。現在の返済比率（家賃収入に対して銀行への返済額が占める割合）を聞いた。投資用物件の購入には融資を引くことができるため、楽待ユーザーの多くは融資を活用し、不動産を購入している。返済比率は高いほど、家賃収入が減った際のダメージは大きい。一般的に返済比率は50％以内が目安と言われているが、割合はどうなっているのだろうか。
返済比率50％未満との回答も6割ある一方、返済比率71％以上という回答も1割ある。返済比率50％以上の場合で単純計算すると、現状の家賃から半額に減額されたら返済額が家賃収入を上回ってしまう。そのため、支払いを猶予したくても銀行への返済があるから難しいと考える大家もいるのが現状だ。
「家賃を減額してほしい」と相談を受けたらどうするか
今はもはや全世界的な非常事態。まだ家賃滞納が発生していない入居者も、事態が長引けば、今後はどうなるか分からない。こんなとき、入居者から家賃の減額や猶予に関する相談がきたらどのように対応するのかを聞いてみた。こちらは「すべて応じたい（2％）」「できれば応じたい（27％）」よりも、「すべて応じない（9％）」「できれば応じたくない（29％）」が上回る結果となった。
また、この質問への回答についてもいくつかを抜粋して紹介しておく。
回答の理由（一部抜粋）
■「すべて応じたい」「なるべく応じたい」と回答した人の意見
・退去されると新規の入居者がなかなか決まらなさそうなため（2棟所有）
・非常事態なので、可能な範囲で助け合いの精神を持ちたい（9棟、区分1戸所有）
・困っている方を助けるのも事業目的の一つであるため（区分6戸所有）
・猶予せず退去を強いても次の家も借りれない状況は明白であり、違うオーナーに経済的損失を強いる可能性もあるため（12棟所有）
■「できれば応じたくない」と回答した人の意見
・減額すると元の家賃に戻しにくい気がする（10棟所有）
・家賃が滞るとローン返済に影響がでて、自身の生活も大変になる（区分3戸所有）
・猶予は相談にのるが、支払い期限や分割等の計画は覚書や合意書で頂く（13棟所有）
・家賃減額は単月の収支よりも売買時に大きく影響がでるため、できれば応じたくない（3棟所有）
・理由重視です。使える救済策など全部利用し尽くすまでは受けない（賃貸併用1棟、テナント1区画所有）
■「すべて応じない」と回答した人の意見
・まずは自分で対処すべき。では大家が困っているからといって家賃の増額に応じてくれるのか？（3棟、区分7戸所有）
・収入（売上や所得）により賃料が決定しているわけではない。どう考えても筋が通らない。経済が止まってからまだ1カ月半。いつ終わるか不明で不安なのはわかるが、賃貸人に負担を強いるのは順序が違う（15棟その他所有）
・借入の返済ができないため（区分4戸所有）
「すべて応じたい」「なるべく応じたい」という回答では、退去後の入居付けや退去後に発生する費用を不安視している人が多くを占めていた。一方、「できれば応じたくない」「すべて応じない」とした人たちは、借入金の返済を危惧するという理由が目立った。
家賃に関する支援策、オーナーはどう考える？
また、現在国会では衆議院予算委員会が開かれ、新型コロナウイルスの影響を受けた事業者に対する家賃の支援について議論がなされている。現在、対象はテナント賃料となっているが、今後影響が長引けば賃貸物件にも波及する可能性もある。では、オーナーは支援策が実施される場合、どのような形を望むのだろうか。
議論で主にあがっていた「借り手に資金援助をし、賃料を払ってもらう」か「政府系金融機関が家賃を肩代わりし、代理納付される」か、どちらがよいか意見を聞いたところ、意見は真っ二つに分かれた。
その他で上がった意見や、「こんな支援策を作ってほしい」という意見を以下に一部抜粋して紹介する。
こんな支援策を作ってほしい（回答より一部抜粋）
・入居者が減額請求できる基準を設けてほしい。借主で減額請求する人の中には、（特に家賃に困ってはいないのに）制度があるから活用するといった人が出てくる可能性があるため（区分1戸、戸建て2戸所有）
・家賃の減免額が証明できれば、一部税額控除してほしい（2棟、区分1戸、その他所有）
・家賃の滞納が続いて退去いただく場合、立ち退き料は不要とする法律を作ってほしい（3棟所有）
・直接物件オーナーと国とで補填等を相談する仕組みが欲しい。店子に家賃を直接補填しても、人件費等に使われ、物件オーナーに支払われないことが想定されるから（5棟所有）
・日本の賃貸借契約は普通賃貸借が多いので大家側が不利だと感じる。家賃減額など大家側が負担しろという制度自体がそもそもおかしな話。だったら大家側の保証制度を第一に決めるのが筋だと思う（2棟所有）
・オーナーのことも考えてほしい。現状は店子のことが優先になっている（2棟、区分4戸所有）
・借入金利の優遇や、入居者に対する家賃保証会社加入の義務化（2棟所有）
◇
国全体で非常事態に立ち向かおうとするなか、「家賃」に対する問題は入居者だけでなく、家賃を収入としている大家にとっても大きな問題である。しかし、オーナー側にも銀行の返済など金銭面の事情や、「家賃を減額したら元に戻せなくなるのでは」とコロナ終息後の不安もある。楽待新聞では、今後もオーナー側の声も取り上げて発信していきたい。
（楽待新聞編集部）
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April 30, 2020 at 05:25PM
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