不動産投資において、最大のリスクは「空室」ではなく「家賃滞納」であるといっても過言ではありません。本記事では、株式会社CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者・倉橋隆行氏監修の書籍『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』（プラチナ出版）より一部を抜粋・編集し、実例とともに「賃貸トラブル」の予防策や解決法を具体的に解説します。
住民票記載の会社に問い合わせたら「まさかの回答」
物件 東京都葛飾区1K賃貸マンション
契約 平成16年
貸主 当社（平成20年旧貸主から承継）
借主I 男性（30代）職業契約時の勤務先は退職済み、不明
連帯保証人K 男性（40代）東京都内在住 職業契約時の勤務先は退職済み、不明
前回紹介したケースは、給料の差押えで回収した事例ですが、今回は、給料を差押えしたものの、債務者の勤務先から差押え分の金額が入ってこなかったときの事例です（関連記事『 家賃滞納者の勤務先を暴き「給料差押え」、強制執行の末… 』参照）。
これも私が途中で引き継いだ案件ですが、平成20年頃、旧貸主から当社が、葛飾区の1Kマンションの賃貸借契約を承継しました。
平成24年ごろ、借主Iは、葛飾区の1Kマンションの家賃を約10万円滞納したまま、近所へ引っ越しましたが、借主Iと連帯保証人Kは、滞納家賃を支払う様子を見せません。借主Iと連帯保証人Kの双方へ、手紙、電話、訪問で請求をしましたが、支払も連絡もなかったので、法的手続の「支払督促」を申し立てしました。
やはり何の連絡も支払もないので、そのまま債務名義取得となりました。
解約=平成24年
東京都某区の賃貸アパートへ転居
滞納家賃=約10万円
→借主I・連帯保証人Kは支払わない
裁判所に「支払督促」を申立
債権者:当社
債務者:借主I・連帯保証人K
→借主I・連帯保証人Kからは異議申立なし
⇒「債務名義」取得
債務名義取得後も、借主Iと連帯保証人Kの差押えるものが不明でしたため、引き続き、借主Iと連帯保証人Kへ手紙、電話、訪問にて請求を続けていました。
ある日、借主Iの自宅を訪問してみますと、引っ越した様子があります。借主Iの転居先を調べるために住民票を取得しますと、[図表1]が借主Iの住民票ですが、住所の欄に「東京都葛飾区（株）S興業寮」とあります。株式会社S興業寮を居住の場所としているのであれば、その勤務先は株式会社S興業であることはほぼ確実でしょう。早速、管轄の裁判所へ、同社に対する給料差押えの申し立てをしました[図表2]。
給料差押えを裁判所へ申し立てしますと、通常、債務者の勤務先である第三債務者は、裁判所と債権者へ「第三債務者陳述書」を送付します。これは何かといいますと、債務者を雇用しているのかどうか、また雇用しているのならその給料の金額はいくらか、などが記載されています。
今回も、借主Iの勤務先と推測される株式会社S興業から当社へ、陳述書[図表3]が届きましたため、私が「借主Iの給料はいくらくらいだろう」とのんびりした気持ちで、その陳述書の内容を確認しますと、第三債務者である株式会社S興業は、借主Iを「全く雇用したことがない」という回答です。
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January 28, 2020 at 08:00AM
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